У Росії готують зміни, за якими дохід від продажу квартири чи іншої нерухомості рахуватимуть разом із зарплатою, відсотками та іншими оподатковуваними надходженнями громадянина. Якщо законопроєкт набуде чинності, з 1 січня 2027 року одна операція з майном зможе перевести продавця до вищої сходинки прогресивної шкали податку на доходи фізичних осіб.
Це не означає, що кожен продаж житла автоматично оподатковуватимуть за ставкою 22%. Найвищий відсоток пропонують застосовувати лише до частини річного доходу, яка перевищує 50 млн рублів. Однак сама логіка розрахунку розширює зв’язок між приватним майном громадян і потребами федерального бюджету, який у 2027 році має фінансувати значні військові видатки та дефіцит.
Про підготовлені зміни 3 жовтня 2026 року повідомила «Нова газета Європа». Про запропонований порядок обчислення також писало видання «АіФ — Калуга». Йдеться саме про законодавчу ініціативу: остаточний текст, можливі відрахування та винятки ще можуть змінитися.
22% — лише для верхньої частини доходу
За задумом Міністерства фінансів РФ, прибуток від продажу нерухомості включатимуть до загальної бази для розрахунку ПДФО. Таким чином, податкова служба враховуватиме не тільки окрему операцію, а всі відповідні доходи громадянина за календарний рік.
До спільного розрахунку можуть потрапити заробітна плата, відсотки за вкладами, доходи від цінних паперів та інші надходження, перелік яких має визначити остаточна редакція закону. Якщо сума від продажу квартири додасться до вже високої зарплати або інвестиційного доходу, частина річного заробітку може опинитися в дорожчій податковій категорії.
Запропонована шкала має такий вигляд:
13% — для доходу до 2,4 млн рублів на рік;
15% — для частини доходу від 2,4 млн до 5 млн рублів;
18% — від 5 млн до 20 млн рублів;
20% — від 20 млн до 50 млн рублів;
22% — для частини доходу понад 50 млн рублів.
Шкала є прогресивною, тому перехід через поріг не означатиме, що весь дохід оподатковуватимуть за новою максимальною ставкою. Вищий відсоток застосовуватимуть лише до суми в межах відповідного діапазону. Але навіть така зміна може збільшити остаточний податковий рахунок продавця.
Наприклад, людина з помірною зарплатою після продажу житла може залишитися в нижчій категорії. Водночас громадянин із високим доходом від праці, депозитів або цінних паперів через ту саму операцію може перейти до наступної сходинки. Наслідки залежатимуть від вартості угоди, інших доходів за рік і правил, які зрештою закріплять у законі.
Ціна в рублях не завжди означає реальний прибуток
Запропонована формула має особливе значення для домогосподарств, які використовують нерухомість як спосіб зберегти заощадження під час інфляції. Квартира, продана дорожче, ніж її купували, не обов’язково принесла власнику реальний приріст добробуту. Зростання ціни може лише компенсувати знецінення грошей.
Із номінального результату угоди також можуть відніматися витрати на ремонт, відсотки за іпотекою, інфляція та придбання іншого житла. Проте податковий розрахунок орієнтуватиметься на дохід, визначений законодавством, а не на те, скільки купівельної спроможності фактично залишилося у продавця після операції.
Саме тому вирішальними стануть положення про відрахування, пільги та винятки. Без них неможливо точно оцінити, наскільки широко нові правила торкнуться звичайних власників житла. Зараз із доступних даних не випливає, скільки домогосподарств потрапить до вищих податкових категорій.
Зміна може вплинути і на рішення про час продажу. Власник, який планує реалізувати квартиру, рахуватиме не лише ціну угоди, а й те, як вона поєднається з іншими доходами в конкретному році. Нерухомість у такому разі перестає бути окремим активом у податковому сенсі та стає частиною загального фінансового результату громадянина.
Податкова служба хоче бачити більше нерухомості
Окремий блок ініціативи стосується майнових податків. Із 2027 року планують посилити обмін даними між Федеральною податковою службою та кадастровими органами, зокрема Роскадастром. Податкові записи зможуть порівнювати з інформацією про зареєстровані будівлі, прибудови та площу об’єктів.
Мета такого обміну — виявляти невраховані споруди, незаявлені розширення та розбіжності між площею в документах і фактичними характеристиками нерухомості. Якщо система покаже раніше не зареєстрований об’єкт або більшу площу, податкову оцінку можуть переглянути.
Скільки саме об’єктів потрапить під перевірки та як їх проводитимуть у конкретних випадках, наразі не визначено. Результат залежатиме від якості даних, способу їхнього зіставлення та майбутніх адміністративних правил. Тобто розширення податкової бази може відбутися не лише через новий розрахунок доходів, а й через залучення до обліку майна, яке раніше не відображалося в реєстрах.
Для найдорожчої нерухомості готують ще одну зміну. Для об’єктів із кадастровою вартістю понад 300 млн рублів пропонують скасувати чинне обмеження, за яким майновий податок може зростати не більш як на 10% на рік. Після переоцінки власники таких об’єктів можуть зіткнутися зі значно різкішим збільшенням нарахувань.
Бюджетний тиск переходить на приватні активи
У сукупності пропозиції використовують кілька каналів для збільшення надходжень: об’єднують більше видів доходів в одному розрахунку, дають податковим органам ширший доступ до відомостей про нерухомість і прибирають обмеження для підвищення податку на найдорожчі об’єкти.
Влада може подавати таку модель як прогресивнішу: більші сукупні доходи оподатковуються за вищими ставками, а власники особливо дорогої нерухомості втрачають частину захисту від зростання оцінки. Для громадян практичний наслідок інший — продаж приватного активу тісніше пов’язується із загальною податковою позицією за рік.
Час появи ініціативи збігається з напруженим бюджетним плануванням. На 2027 рік у російському бюджеті, за наведеними в повідомленнях даними, передбачено 17,1 трлн рублів видатків на оборону та дефіцит понад 5,5 трлн рублів. Ці цифри пояснюють пошук додаткових внутрішніх доходів, але самі по собі не показують, скільки коштів принесе саме оподаткування нерухомості.
Паралельно згадуються інші платежі, що збільшують витрати домогосподарств: утилізаційний збір на автомобілі, тарифи житлово-комунальних послуг, збори, пов’язані з електронікою, а також штрафи й адміністративні платежі. Запропоновані правила працюватимуть інакше: вони не обов’язково підвищуватимуть ціну покупки чи послуги, але можуть зменшити суму, яка залишиться у власника після продажу майна, або збільшити податок на переоцінений об’єкт.
Тому головне питання для продавців полягає не в тому, чи сплачуватимуть усі 22% — цього законопроєкт не передбачає. Визначальним буде те, наскільки широко остаточний закон визначить сукупний дохід, відрахування та винятки. Від цих деталей залежить, чи залишиться основне навантаження на заможних власниках і дорогій нерухомості, чи нова формула торкнеться ширшого кола сімей, які продають звичайне житло, щоб зберегти свої заощадження від знецінення.
